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回望2020·地產股 | 2020年地產股跑輸大盤,50家上市房企市值縮水超8000億

每日經濟新聞 2021-01-07 18:34:32

銷售額再創新高,資本市場卻表現欠佳。

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2020年,百強房企銷售總額超15萬億元,但再創新高的銷售額卻未能提振股市信心。Wind數據顯示,2020年房地產指數下跌達8.64%。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計,2020年50家上市房企股價整體下跌,僅龍湖集團、綠城中國、旭輝控股、龍光集團、保利地產、新力控股、合景泰富等12家房企股價上漲,其餘38家房企的股價與2019年底相比均出現下跌。

截至12月31日收盤,市值超千億元的房企共有9家。其中萬科市值最高,達3334億元;其次是龍湖,市值為2315.1億元;碧桂園、恆大、保利地產、中海、融創、招商、華潤置地市值則在1000億~2000億元。

值得注意的是,截至2020年12月31日,50家上市房企市值總和為28767.1億元,相比2019年同期的36881.3億元,共縮水超過8000億元。

圖片來源:攝圖網

46家房企市值下降

縱觀2020年地產股走勢,基本以“跌”為主。雖然二季度有短暫強勢上漲,但由於一季度和三四季度下跌嚴重,因此地產股全年下跌格局難變。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計,截至2020年12月31日,50家上市房企中有46家房企市值下降,僅有4家房企市值上升,總體市值由2019年的36881.3億元,下跌22%至28767.1億元,在一年時間裏共縮水超過8000億元。

具體來看,市值下滑幅度最大的為融信中國,2020年市值約為76.9億元,與2019年底的184.9億元相比下滑達58.41%;遠洋集團緊隨其後,市值約為99.4億元,與2019年底的238.4億元相比下滑58.31%;排在第三位的是正榮地產,市值約為171.7億元,相比2019年底的344.6億元市值下滑50.17%。

作為行業TOP3的碧桂園、中國恆大、萬科A的市值也出現了下滑,其中恆大下滑幅度最大為41.88%,碧桂園下滑18.58%,萬科下滑8.33%。

與此同時,2020年50家上市房企股價整體下跌,僅龍湖集團、綠城中國、旭輝控股、龍光集團、保利地產、新力控股、合景泰富等12家股價上漲,其餘38家股價均出現下跌。

不過需要注意的是,自2020年4月7日以來,融信中國先後13次宣佈回購股票,累計花費1.9億港元回購3315.25萬股股票,最高回購價8.220港元/股,最低5.43港元/股;而遠洋集團也於2020年12月17日分拆其物業板塊於港交所正式上市。

事實上,今年二季度地產股有明顯上漲,尤其是2020年6月末和7月初連續多個交易日持續上漲。彼時,不少證券機構都表示對2020年下半年地產股走勢持有樂觀態度,建議積極配置。然而,2020年8月20日“三道紅線”融資監管政策的出台後,地產股隨之應聲下跌。

一位不願具名的證券分析師向《每日經濟新聞》記者分析指出,2020年以來,受國際國內環境影響,房地產板塊市值整體呈下跌態勢。首先從國內環境來看,疫情對上半年的房地產行業影響嚴重,8月下旬出台的“三道紅線”進一步影響行業發展預期;從公司層面來講,2020年以來,部分公司出現了配股和下調增速現象;從國際環境來看,長線基金投資減弱,對如中海、華潤等房企的市值變化產生了較大影響。

值得一提的是,2020年以來,包括恆大、萬科、世茂、融創、富力、新城、龍湖等房企均採用了配股方式進行融資。

2020年1月10日,融創中國宣佈以42.8港元/股配售1.8692億股,融資規模80億港元;1月17日和4月23日,世茂兩次配售股份融資超69億港元;6月4日,萬科宣佈配售3.155892億股,總額預計78.9億港元;10月14日,恆大披露配售股份公告,預期募集資金總額及淨額分別為43.01億港元(約5.5億美元)、42.56億港元;12月2日,龍湖發佈公告稱,擬配售發行1億股新股,將籌得總額23.50億港元,淨額為23.31億港元。

僅4家房企市值上升

與46家市值出現下滑的房企相比,4家市值上升的企業無疑是地產股板塊的一大亮點。

具體來看,龍湖集團市值由2019年底的1956.2億元上漲至2315.1億元,張幅為18.35%;綠城中國市值約237.5億元,較2019年底的186.1億元上漲27.62%;中交地產市值約為46.5億元,較2019年底的38.1億元上張22.05%;漲幅最高的為建發國際集團,由73.5億元上漲至118.9億元,上漲61.77%。

在50家上市房企中,萬科仍以3334億元蟬聯市值榜榜首,龍湖則以2315.1億元超過碧桂園、恆大、中海、華潤置地一躍排名第二。

事實上,2020年以來,地產股估值承壓,以萬科、碧桂園等為代表的績優龍頭地產股均表現低迷,二三線陣營地產股更是集體跌破淨值。但龍湖集團卻走出了獨立行情,股價自2019年底的35.13港元/股上漲29.23%至2020年的45.40港元/股,並在11月底創出51.95港元的歷史新高。

碧桂園市值位列上市房企市值排行榜第三位,為1988.3億元。從K線圖來看,碧桂園股價從2020年年初的最高12.43港元/股持續下跌,3月19日跌至最低點6.75港元/股後開始回升,最終在2020年12月31日以10.72港元/股收盤,全年累計跌幅約13.76%。

克而瑞證券指出,2020年由於受到疫情影響,整體地產板塊走勢全年較為低迷,房地產板塊7月迎來一波走勢小高峯,年末大盤走勢有所回穩,但恆生中國內地地產指數和克而瑞內房股領先指數持續下行,敞口擴大。

實際上,50家上市房企中,在2020年銷售額已達千億元的就有41家,然而市值上千億元的僅9家。規模和市值嚴重不匹配也成為房企的“通病”。究其原因,有業內人士分析認為,房地產屬於粗放型行業,且近年來國家調控嚴格,導致很多機構並不看好房地產開發企業,估值隨之就低了。

行業估值仍處低位

近年來,在“房住不炒”的調控基調下,境內融資渠道收窄、融資成本抬升,中小房企面臨的資金問題被放大,赴港IPO成為房企較為青睞的融資方式之一。數據顯示,2020年共有7家中小型房企拿到港股入場券。

然而,即使成功拿到入場券,中小房企面臨的資本之路依然艱難。

2020年12月11日,大唐集團控股於港交所正式掛牌,開盤即遭遇破發,最低報每股3.61港元,下跌20.83%,隨後快速反彈;11月17日,上坤地產上市首日同樣遭遇破發,開盤後股價“大跳水”,不到5分鐘跌幅2.19%;7月15日,港龍中國地產上市首日即遭遇破發,當日收盤股價跌0.25%至3.92港元。

此外,金輝控股、匯景控股上市首日也曾一度破發。領地控股雖然在上市首日保住了發行價,但截至2020年12月31日,其股價一直與發行價5.69港元/股持平。

上述證券分析師表示,中小房企本來估值就很低,至於為何沒有如其他房企一般出現大幅下跌的情況,則是因為“這些剛上市的房企,財務指標、業務數據與預期相比還沒有出現明顯變化,股票也沒有太多的機構投資者買入,籌碼尚未出現明顯的換手率。”

另外需要注意的是,在2020年的最後一天,央行聯合銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》規定,從2021年1月1日起,根據銀行業金融機構資產規模及機構類型,分檔對房地產貸款集中度進行管理。

這也直接導致了2021年第一個交易日,地產股幾乎全線飄綠。Choice數據顯示,滬深股市116家房地產開發企業中,77家股價下跌,佔比達66.38%;127家港股房企中,62家股價下跌,佔比達48.82%;排名位居行業前列的房企也未受到資本市場的青睞。據時代財經統計,TOP30房企無一例外地全部“染綠”,與2020年12月31日收盤時市值相比,TOP30房企總市值在一日內蒸發超900億元。

克爾瑞分析指出,2021年央行貨幣政策或將逐漸迴歸中性,金融去房地產化,房地產也要去金融化,受限於“三道紅線”持續發力,房企去槓桿、降負債已是大勢所趨。華西證券也在研報中表示,未來房地產行業負債端情況將逐步改善,當前行業估值仍處低位,業績確定性強、股息高的企業仍值得重點關注。

東北證券認為,2021年初在低基數下行業各項指標預計將有可觀增速,在“三道紅線”主導的供給側改革將推動行業落後產能出清,財務狀態較優房企利潤率有望得到改善;“因企施策”下集中度提高以及個股表現分化趨勢將進一步深化;房企告別過去爆發式增長轉而追求永續經營,擁有核心資產以及產業鏈上下游多元經營的房企將迎來價值重估,而業績確定性強、資源卓越的一線房企以及二線龍頭房企價值或將進一步提升。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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